园林景观对房地产的影响


 

    现今社会经济高速发展，人民生活水平也随之不断提高，人们在 购置房产时，对居住小区地理生态环境的要求也不断提高。是否有良好的小区及周边生态环境成为人们选择房地产的重要因素，有时甚至对其是否购买产生决定性的作用。可见，居住区园林景观对房地产商或购房者来说都产生了很大的影响 。
1、影响房地产的园林景观类型
    1．1居住区的园林景观
    居住区的园林在房地产园林景观中有其特殊性，除了满足园林景观专业范畴的基本功能之外，还具备房地产营销推广的特殊功能。近年来，在全国大多数大中城市，优雅的居住小区园林景观已成为许多楼盘售房的卖点，尤其是高档小区，开发商都会费尽心思地利用其有限的自然空间和资源在园林绿化方面大做文章。据统计，在中国南方城市，具有优秀园林景观的房地产平均售价高出同类普通房地产售 价的 30％ 以上，并且销售进度良好。
    1．2居住区周边的城市绿地园林景观
    城市绿地是指以自然植被和人工植被为主要存在形态的城市 用地。它包括两个层次的内容：一个是城市建设用地范围内用于绿化 的土地，包括公共绿地 、生产和防护绿地和附属绿地。如城市公园、滨水区绿化带等。另一个是城市建设用地范围之外，对城市生态、景 观和居民休闲生活具有积极作用、绿化环境较好的区域。这些具有良好园林景观的地段正成为房地产开发商竞相开发之地。滨水区是 空气清新，视野开阔，视野清晰度高的连续公共绿化地带。许多大中城市都是依水而建，在城市规划中往往把滨水区作为城市居民休闲观 光带来规划。滨水区绿化带具有公共性、功能内容的多样性、水体的可接近性等为人们需要的因素，它创造出了市民及游客流连忘返的休憩场所。因此，居住在此地带周边的居民就近水楼台地享受了，那么滨水区楼盘也成为人们心目中较为理想的居住场所。
    城市公园是城市的“绿肺”，从 20世纪 80年代到 21世纪初，中国城市公园建设发展迅速。城市公园的修建也是为改善城市生态环境，为城市居民提供休闲、娱乐的场所。据有关资料统计，2000年全国各地兴建公园个数达3300座，到 2010年将会增加到 4700座。厦门市在城市规划中提出到 2010年，将新增城市公园绿地 1 746．02万m2，总绿地达到 2496.89万 m2，人均城市公园绿地 11.35m2；到 2020年，公园总数将达到 133个，城市公园绿地总面积4784.94万 m2。广东湛江市区公园总数也由 2002年的12个增加到 24个。城市公园周边是房地产开发的集中场地，也是城市居民向往的理想居住环境。如湖南常德市的 “水榭花城”楼盘，就是环本市的城市中心公园滨湖公园而建。这里交通方便，园林景观优美自然，成为该市环境最好、价格最高的楼盘之一。
    1．3居住区及邻近的高尔夫球场园林景观
    高尔夫球场以其占地面积大，景观效果好，成为城市绿地的一部分。全国高尔夫球场内和球场附近，出现了各式各样的别墅群。有数据显示，目前与房地产相关的高尔夫开发项目，新球场占到60％，而在20世纪 90年代这一比例仅40％。上海汤臣高尔夫别墅、深圳沙河高尔夫别墅、观澜湖高尔夫别墅等房地产都在近十余年内接踵开发。
还有其他形式的园林景观也影响着房地产的开发建设，如道路绿化带、风景区、湿地等等。总之，好的园林景观会提升房地产价值，创造美好的城市居民生活环境。
2、园林景观对房地产的影响
    2．1正面影响
    2．1．1美化居住环境
无论是小区内园林还是周边园林，优美的绿化环境都能愉悦居住者的心情，而且对防风沙，涵养水泥、吸附灰尘，杀菌灭菌，降低噪声，吸收有毒物质，调节气候和保护生态平衡，促进居民身心健康都有一定的自然环保作用。如果在园林景观中加入水体的设计， 如瀑布、喷泉等，可增加空气中负离子浓度，对人的身心健康非常有益。
    2．1_2提升居住环境品味
    优秀的园林景观可以成为一个房地产项目的标志，甚至可以成 为一个品牌的形象，而独特的园林设计创意和严格、专业的工程管理，是营造标志性园林景观的重要保证。现今的中高档房地产开发商或把 园林景观设计成自然山水，曲折有致；或设计成现代感强，有视觉冲击力。但或多或少都贯穿着生态园林、人性设计的理念，以提高居住环境的品位。
    2．1．3 提高城市绿化率
    中国城市建城区绿化覆盖率由80年代初的10%提高到目前的31.7%，人均公共绿地面积由3.45m2提高到7.39m2。政府规定的住宅小区绿化率不低于30%，集中绿化不小于10%。有些城市规定新建小区的绿化率需达到 35％以上。由此可见，房产园林绿地为提高城市绿化率做出了一定的贡献。
    2．1．4 为居民提供绿景
    信息时代人们对电脑的使用越来越频繁，给视神经带来很大的负担，在自家能坐享窗外的绿景，缓解紧张的视神经，也成为房地产推销的一大亮点，成为人们选择房产的考虑因素之一。往往是朝向绿地景观的单位更能得到购房者的青睐。
    2．1．5 为居 民提供娱乐休闲场所
    城市公园、滨水区绿化带、高尔夫球场等作为园林景观的同时也具有可观、可赏、可游玩的功能，成为城市居民娱乐休闲的场所。
    2．2负面影响
    2．2．1园林绿地与土地资源的矛盾
    我国人口持续增长，城市建设速度日趋加快。为了给居民提供良好的生活环境，国家相关部门制定了一系列逐年提高人均公共绿地 占有量的政策，但侵占虚报、谎报、公共绿地违规变为住宅用地、公 共绿地变停车场，甚至小区公共停车场和绿地被拍卖的事件时有发生。国土资源部目前下达了2007年全国土地利用计划，继续禁止别墅类、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。专 家也 呼吁加 强顶层 绿化 、垂直 绿化 等立体 绿化 的手段 未解 决园林绿 地与 土地资 源的矛盾 问题 。
    2．2．2园林景观与房地产价值、价格的背离
    人们对良好园林景观的追求，促使房地产商精心于园林景观的 营造，常常打着高尚园林景观的旗号，抬高出售价格。城市公共绿地周边楼宇建起来后，住在附近的居民舒服了，但景致被破坏了，城市的绿化系统受损了，有限的自然气息被周边楼宇里的“人气”冲淡了。开发商并没有为公共绿地建设投资，却可以靠公共绿地园林景观抬高房价获取巨额利润。在同一座城市，交通便利程度、档次和规模在园林景观的差别上有较大的价格差异，甚至价格涨幅也会不同。笔者对
深圳市南山区中心公园旁的某楼盘价格和远离该公园的某楼盘三年的价格进行了调查，发现前者的涨幅要高于后者。再如在高尔夫地产 的价格是普通房地产价格的2～3倍，但大部分业主都不打高尔夫球。一项统计数据显示，仅 3O％ 的业主会打高尔夫球。其余的则是出于对那片绿地风景的依恋。
    2．2．3园林景观与房地产开发的无序
    城市公园、城市滨水区等城市绿地交通便利、环境优美，成为房 地产开发以及商业贸易等行业纷纷竞争的场所，从而转变成了一项 巨大的产业开发活动。高楼林立的状况逐渐形成，严重限制了城市绿地的开敞性和视觉性，破坏了城市整体景观效果，应有生态效应也难 以发挥。
3、营造合理、适用型房地产园林景观
    3．1遵循因地制宜的原则
    城市房地产建设用地是由整个城市规划和市场决定的，地形条件 和周边环境成为制约景观设计的主要因素，因地制宜显得尤为重要。 因地制宜是根据原地形进行设计，在尽可能小的施工量上进行设计，在高地处造湖或在低洼处堆山是明显不合理的。设计时应充分考察原地形地貌，现有植被状况，利用原地形自然的起伏度来进行设计，尽 量保留或利用原有的自然植被和群落类型，保留古树名木，灵活设计。
    3．2建造节约型园林景观[5]
    城市土地、水等资源是有限性的，走节约型园林景观设计的道路成为必然。我们在设计或施工中应遵循各种自然材料和人工材料的合理利用、循环利用的原则，以免废弃物对环境产生影响。 从园林绿化建设的规划、设计、施工、养护、运营等各个环节考虑，从节约型社会的整体要求出发，贯穿可持续发展理论，做到省地节能效应，把后期废弃物的处理纳入前期规划中，以提高资源与能源利用率，在讲求经济效益的基础上提高综合效益，最大限度地发挥生态效益与环 境效益。
    3．3 房地产园林景观应与周边景观融合
    现今房地产开发商大都注重内部的园林景观，而对是否与周围大环境的相协调关注较少。结果往往是小区内是阳春白雪，小区外是下里巴人。所以，在园林景观设计中，必须十分注重与周围环境的和谐，与周边的山势、山形、水景、 湖景、近景、远景、城市街景、及其历史文脉、人文风俗等相协调，才能创造出美的和谐景观。也可以引 入城市绿地景观，依山面水而建，小区内园林采用自然式设计，与其周边的大环境融合在一起，成为整个城市景观的一部分。
    3．4 园林植物的选择
    根据当地气候条件以及自然植物群落类型来进行植物的选择。 园林植物种植设计以乔、灌、草三层式的种植形式为主。乔木以具有遮荫、防尘、降噪、吸收有毒气体的树木为主，如香樟、广玉兰、重 阳木、马加木等等阔叶树种，它们还可以降低居住环境的气温5～8C。起到涵养水源、调节干湿作用。灌木多选择花灌木，为城市居住环境增添色彩 ，四季的变化也能给人带来不同的感受和心情。草本植物多选择易养护品种，如 鹅绒、狗牙根等。地被植物的合理运用能营造很好的植物景观效果，可选择蚌花、马缨丹、虎刺梅 、蕨类植物等等。
4、结 语
    园林景观营造与房地产建设是相互相成的。良好的住区园林景观建设可以推动房地产的发展，提升房地产价值，但房地产过度的开发会破坏园林景观，影响整个城市环境。要把房地产开发和园林景观合理营造的结合起来，共同纳入到城市规划建设的一部分，贯穿生态理念、做到可持续发展，建造合理、适用型园林景观。